סוגי השקעה? איך עושים זאת נכון

אם גם אתם שואלים את עצמכם את השאלה הזו, מאמר זה נועד עבורכם. משקיעים רבים מתלבטים בשאלה איזה סגנון השקעה מתאים עבורי, האם כדאי להצטרף למיזם יזמי עם פוטנציאל רווח גדול, האם להצטרף לקבוצת רכישה ולרכוש דירה מתחת למחיר השוק, או שאולי עדיף לרכוש נכס קיים ולהשכירו. עבור רובנו פרויקט יזמי נשמע כמשהו מפתה יותר, כולנו רוצים לעשות "אקזיט" וחולמים לבצע עסקה כדאית. כמובן שאין תשובה ברורה או חד משמעית, אך חשוב לדעת לנתח את הסיכונים נכון ולהבין את מנגנון ההשקעה.

הון עצמי

הון עצמי הוא אולי המרכיב החשוב ביותר בקבלת החלטה להשקעה. היה וברשותי סכום גדול של הון, קבלת החלטה בה אחלק את הסיכונים ואשקיע סכום מסויים בפרויקט יזמי היא החלטה שקולה והגיונית. למעשה, בדיוק כמו בתיק מניות, חלק מסויים מהתיק יושקע במניות עם מקדם סיכון נמוך וחלק קטן במניות עם תנודתיות גדולה שעלולים לעלות או לרדת בצורה חדה. במקרה כזה הבעלים של התיק לא יפול מנכסיו כיוון ו"סיכן" חלק קטן בלבד מהתיק תוך שהוא מודע לניהול הסיכונים ולתרחישים האפשריים. כך גם בעסקאות נדל"ן, השקעה בפרויקט יזמי צריכה להיות חלק קטן מהתיק, ואם ההון העצמי לא מאפשר זאת, שווה לשקול מחדש את ההצטרפות להשקעה או את הסגנון. ייתכן ויש צורך בהמתנה נוספת והגדלת ההון או, או לחלופין חיפוש מסלול יזמי אך עם מקדם סיכון נמוך יותר, גם במחיר של הקטנת התשואה הצפויה או כמות המניות.

מה משקיע רוצה?

נכון שעל הנייר השקעות יזמיות יניבו רווח גדול יותר, אך יש דברים שאי אפשר לצפות, כמו הקורונה למשל. לאחר ליווי של מאות משקיעים ניתן לרכז את שלושת הדברים החשובים ביותר למשקיע. בראש ובראשונה אמינות: אמינות ואמון היא הבסיס בכל מערכת יחסים, בטח בהשקעה כספית לא מובטלת. ללא אמינות מערכת היחסים בין הצדדים תהיה קצרה וחשדנית. הדבר השני הוא לוחות זמנים: ממש כמו בסרטים, זמן התחלה וסוף…הבעיה היא שבפרויקטים יזמיים התלויים באישורי עירייה, וועדות, ספקי משנה, בנקים ועוד הרבה מנגנונים, קשה לחשב במדויק את לוח הזמנים וכל חישוב מתבצע על הערכות בלבד. הדבר השלישי הוא סיכון: כולם רוצים להרוויח הרבה, אבל תשאלו את עצמכם כיצד תתמודדו עם הפסד? התשובות כאן יהיו חלוקות, כל עוד הגענו לגשר אנחנו בסדר עם זה, השאלה היא מה יקרה בגשר.
לסיכום הדברים – משקיע ירצה לדעת מתי הפרויקט מתחיל, מתי הוא מסתיים, כמה ירוויח במדויק ושהוא לא מסתכן.

פתרון להשקעה

לאחר שסיכמנו מה משקיע רוצה אפשר לבחון את האפשרויות העומדות בפניו. תאריך התחלה וסיום קבוע יכול להיות נכס פרטי. אולם, נכס פרטי מצריך הון עצמי גבוה והתעסקות שכן יש למצוא דייר, לכרות חוזה, לבצע רענון ותחזוקה מפעם לפעם. לאחר מחשבה הבנתי שהפתרון הוא ממש מתחת לאף… השקעה בריבית קבועה (יש להיזהר לא להיכנס למיזמים עם הבטחת תשואה מדובר בסוג אחר של השקעה שיש לבחון בפינצטה כיוון והוא מלא בכוכביות וסימני שאלה. השקעה בריבית קבועה היא למעשה השקעה בהלוואה, בדיוק כמו שאנחנו כאנשים פרטיים ניקח הלוואה לרכישת רכב או הלוואה לכל מטרה, להלוואה יהיה תאריך התחלה, תאריך סיום, לוח תשלומים/סילוקין וריבית קבועה לכל אורך ההלוואה. למעשה אותו גוף שייתן לנו הלוואה בין אם מדובר בבנק או בקרן פרטית הוא המשקיע, והוא כמשקיע יודע בידיוק כמה ירוויח על נתינת האשראי. אם נחליף את נעליו של הבנק בנעליים של המשקיע, נוכל להשיג אפיק השקעה עם לוחות זמנים והכנסה ידועה מראש.

סוגי הלוואות

אז החלטנו שאנחנו רוצים להשקיע בהלוואה, כיצד נוכל לדעת האם ההלוואה מסוכנת או בטוחה ומהי הריבית המקובלת? הביטחון בהלוואה הוא הבטוחה, לדוגמה: לקחנו הלוואה של 50% ברכישת רכב, הגורם שהלווה את הכסף שיעבד את הרכב לזכותו, זאת אומרת שהיה ונפסיק לשלם את ההלוואה הוא ימכור את הרכב (בין אם במכירה פומבית או בדרך אחרת) ויחזיר לעצמו את ההלוואה שנתן, בדרך זו אותו גורם מיזער את הסיכון שלו עד כדי אפס. כך כם עלינו לבדוק מהי הבטוחה שניתנת לנו בתמורה להלוואה. הבטוחה החזקה ביותר היא שעבוד כנגד ההלוואה, במקרים כאלו הריבית שתינתן לנו צפויה להיות נמוכה 3%-4%. בטוחה מקובלת נוספת היא שעבוד מניות, לדוגמה בפרויקט יזמי לאותו יזם יש יתרה לגיוס והוא יבחר לשעבד חלק ממניותיו בפרויקט בתמורה. במקרה כזה עלינו לבחון את הפרויקט, הדו"ח הכלכלי שלו ושווי המניות – הלוואה זו מומלצת בעיקר למשקיעים מנוסים שיש באפשרותם הכלים לנתח פרויקט או שווי. בטוחה מקובלת נוספת היא ערבות אישית, במקרה של ערבות אישית גם אם ההלוואה ניתנת לחברה בע"מ, הבעלים עצמו יהיה ערב להחזר ההלוואה ולקיום ההסכם בין הצדדים. גם כאן יש לבחון מי הערב והאם יש בידיו את החוזק הפיננסי להחזיר את ההלוואה או לחלופין האם יש בידו רכוש נוסף כך שבמידה ולא יכבד את ההסכם סכום ההלוואה יוחזר. ערבות אישית מאדם שאין לו הון נוסף היא לא בטוחה. במקרים כאלו ניתן לקבל ריבית של 5%-8%.

לסיכום

השקעה במתווה של הלוואה יכולה להיות כדאית עם מקדם סיכון אפסי, עלינו לבחון בצורה מקצועית את הגורם לו נרצה להלוות, לבדוק את הבטוחות, לקבוע אחוז ריבית שישקף את הסיכון, לוחות זמנים להלוואה, שלבים בהחזר, מנגנון פיצויים ומנגנוני כשל. במידה ועשינו הכל נכון, נוכל להתחיל מערכת יחסים עם גוף מוסדר ומסודר, בהסכמים לתקופה מוגדרת עם ריבית פוטנציאלית של 8% בשנה.

# נערך ע"י